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全国首例借名买房 借名人死亡诉讼案

案情简介

20127月,郭某打算在北京购买商品房一套,因郭某不具备北京市购房条件,故借用了好友刘某的名义购买了一套商品房,约定待刘某具备买房资格之后,刘某再将该房协助过户到郭某名下,双方系多年好友,故没有签订任何书面协议,后郭某出资以刘某的名义购买了商品房一套,首付款和银行按揭贷款的还款人签字处皆是刘某,但实际是由郭某出资和还款。20171月刘某突然病逝,同时,郭某已具备买房资格,遂打算通过诉讼要回该房。

   

本案的几个关键问题

1、被告的确定问题

由于代持人刘某突然去世,不能成为案件的被告,那么所有的刘某的继承人都应当成为被告,因为本案的标的物属于被继承的财产,关系到每一个继承人的利益,所以每个继承人有权发表自己的观点,在这里要着重强调一点,因为刘某离婚,前妻也应成为被告,因为这里面涉及到前妻是否认为该房属于留给子女的夫妻共同财产,这些都需要通过法庭来核实。当然本案的特殊性在于,刘某的前妻承认该房属于刘某代持,实际出资人系郭某。如果被告人均认可代持行为,案件将变得相对容易一些,如果不认可,又没有代持协议怎么办?这就牵出了下面的一个问题,关于代持的证明问题。

2、关于代持的证明问题。

因为在相关手续和文件上签字的都是代持人,在没有代持协议的情况下,实际出资人需要提供哪些证据来证明代持关系呢?依据最高人民法院指导案例的标准,下列证据可以证明自己是实际出资人:首付款交纳证明、按揭还款证明、契税交纳证明、物业费交纳证明、天然气供气合同、停车位使用服务协议、装修管理费、有线电视网络费、购房合同、贷款合同、购买车库协议、房产证等证据,其中,首付款交纳证明、按揭还款证明、物业费交纳证明显得尤为重要,所以这些证据出资人一定要保存好,有了这些证据即使没有代持协议也可以证明代持行为,当然了,最好有代持协议,就会避免这些证明。这些证据具备的越多,胜诉的机会越大,如果只具备一项或几项证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,法院就会不予支持。

3、这种违反房屋限购政策的代持是否有效,是否受法律保护。

因为不断攀升的房价,所以北京市政府出台了房屋限购政策以遏制房价,郭某不具备买房资格,借用有资格人的名义买房来规避政策是否受法律保护?依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导》的规定:“当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。”因郭某借名买的是商品房,还是受法律保护的。

4、案由问题

这个问题看似不大,但着实影响案子的进展,案由不对,往往被法院要求更改,重新递交。这种借名买房的案由主要涉及两个一个是所有权确认纠纷,一个是合同纠纷。北京地区的法院一般认为这种案件属于合同纠纷,因为是要求对方履行代持协议,将房屋协助过户,属于履行代持合同诉讼,不属于所有权不清而产生的确认纠纷。

5、关于过户产生的税费由谁负责的问题。

该问题如果双方协商一致,法院会尊重双方的意见,如果不能协商一致,应由实际出资人交纳。

时间:2018-3-16 17:14:01