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续展期未约定租金 法院支持上调至百万

续展期未约定租金  法院支持上调至百万

 

一、基本事实

2001年1月,王某与杨某签订《租赁合同》,约定王某将位于北京市朝阳区常营乡常营六队的50亩土地及地上建筑物租赁给杨某,租期为13年,从2001年起至2013年底止。2004年6月1日,王某与杨某达成《补充协议》,约定租赁期限续展,自2014年1月至2027年底止,但这段时期的租金未明确约定,只是写明“租金另议”,2014年,双方就租金无法达成协议,王某诉至法院请求上调租金。

2014年5月,王某委托郭旭律师代理本案。

二、代理词

审判长、审判员:

北京市郭旭律师事务所接受王某的委托,指派郭旭律师作为王某杨某租赁合同纠纷一案的代理律师,依据刚才庭审调查的事实,代理人发表以下代理意见,请法官考虑、采纳:

2001年1月1日原被告签订的《承包合同》合法有效,同理,2004年6月1日签订的、2014年1月1日起实施的新租赁合同,同样有效!理由为原承包租赁合同经过本院判决,认定有效:

北京市朝阳区人民法民事判决书认定:“本院认为,王某杨某就涉案场地租赁事宜签订的《承包合同》系双方当事人意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,故合法有效。……

因为2014年1月1日的新租赁合同是在原合同(2001年1月1日-2013年年底)基础上部分修改完成的,原合同的部分条款对于理解新租赁合同合同双方的关系,有至关重要的作用,原告方提请法官注意原合同两点:

1、合同第二条规定:承包期自2001年1月1日-2013年底止。

2、承包合同第六条规定:“合同期满乙方将所承包仓库的建筑无偿归还甲方”。

最高法的司法解释《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第86条:“非产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按照约定办理……”  

依据上述合同规定和相关的司法解释,关于被告提出的仓库是他建造的,不应该按照正常的仓库租赁确定租赁价格的问题是不成立的。

首先,庭审没有必要纠缠于仓库是谁建造的问题,因为依据合同规定,不管仓库是原、被告哪一方建造的,到2013年年底都要无偿归甲方所有,这是双方明确认可的问题,是对附属物添加所有权归属的明确约定,应按照约定处理。

依据该条约定,承包仓库的建筑无偿归甲方所有的时间为2013年底止,被告既然与原告约定了仓库建筑的归属,被告在新建仓库时应知道并认可其所建造的仓库于2013年底归甲方,也就是说从2014年1月1日起被告租赁的仓库建筑,均属于原告所有,均应按照市场价格向原告支付租金。

被告以仓库建筑系自己所造为由主张不付或者少付租金,如果在2001年至2013年底止的这段租赁期间提出租金少付的问题,还可以考虑,因为这段时间内,仓库租赁物的归属还不确定,但至2013年底止,该合同已到期,仓库的所有权发生转移,被告再以仓库建造为由主张少付或者不付租赁费则不符合合同约定和法律规定,不应支持。

2004年6月1日补充协议合法有效。

对于该协议,原告要强调以下几点:

1、该补充协议明确规定,新合同履行的起止时间为2014年-2017年底,这说明,补充协议和原协议是两个分别独立的租赁协议。

2、补充协议的内容明确规定:租金另议。也就是说原被告双方同意改变原租赁合同的价格,这一点是双方都同意的,之所以约定“价格另议”的根本原因在于,从2014年1月1日起仓库建筑物的归属发生了根本性变化。

3、补充协议规定:“2028年元月起,华跃仓库产权无偿交给杨某王某在2028年后将不在享有产权”,这一规定也说明,在2014年-2027年这段时间,华跃仓库建筑物的所有权应归原告所有。

4、补充协议除租金另议外,其他内容仍执行原合同。这一规定也说明,补充协议认可原协议中仓库建筑物归属的约定。

现在,原被告双方对租金不能达成一致,又补充协议约定的“租金另议”属于对于价格约定不明确的情形,依据合同法第六十二条规定:“当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:

(二)价款或者报酬不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的,按照规定履行。

原告向法庭提交了被告关于涉案仓库建筑物转租的价格,该价格应视为合同履行地的市场价格。依据原告提供的仓库建筑面积的图纸,现在华跃仓库的库房建筑面积为3万平米,按照0.70元/每建筑平米每日计算,自2014年1月1日-2014年7月1日止,被告应支付原告租金3780000元。

依据原租赁合同第四条的规定:“被告应于每年7月1日前上交当年承包款50%”,故原告向被告提出支付租赁的请求符合合同的约定。

综上,请法庭依据事实和法律,支持原告的诉讼请求。

谢谢!

                                    代理人:郭旭律师

                                   

  2014年8月27日

三、法院判决

北京市朝阳区人民法院于2015年12月以《(2014)朝民初字第31992号民事判决书》判决如下:

一、王某于判决生效后十五日内支付王某自二0一四年一月一日至二0一四年十二月三十一日租金一百万元;二、驳回王某其它诉讼请求。如未按判决履行给付金钱义务,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

时间:2016-5-4 10:10:04