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住房限购令导致买卖合同不能履行的法律责任

住房限购令导致买卖合同不能履行的法律责任

由于一、二线城市房价节节攀升,政府认为是投资性需求拉高了房价,所以,各地也纷纷出台了限贷、限购、禁购等调控政策。随着宏观调控的继续深入,房产新政不可避免地会给房地产市场造成部分影响,城市房屋买卖纠纷也会持续增多。在审判实践中,因房产新政引发的纠纷大体可分为两类:一类是纯粹受到房产新政影响,当事人履约困难而引发的纠纷。对于此类纠纷的处理意见已有定论,如《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》第2条规定,纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响,合同确实无法继续履行的,不属于不可抗力一般应认定属于不可归责于当事人双方的事由。当事人据此请求解除合同的,可予以支持,但当事人另有约定的除外。据此,纯粹因房产新政导致合同无法继续履行的,当事人可以解除合同。另一类则是当事人存在违约行为,以房产新政为由企图逃避责任。

  (一)房产新政属于合同解除的法定事由

  订立合同的目的,在于维护正常的社会交易秩序,规范商品交换过程。从鼓励商品交易,稳定交易秩序的目的出发,对依法成立并生效的合同,不容许随意的变更和解除。但是,客观情况千变万化,在合同目的难以实现的情形下,法律准许当事人通过行使合同解除权来重新调整各方的权利义务关系,消除合同因客观情况变化所产生的不公平后果。双方当事人以协议方式解除或者一方行使约定解除权而解除合同称为合意解除。合同解除的条件由法律直接加以规定的称为法定解除。

  处理受房产新政影响的房屋买卖合同纠纷,首先应当明确的是房产新政影响下合同解除的法定理由。对此有两种不同的观点。一种观点认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第26条规定:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。根据该条规定,情事变更原则指的是基于实现公平正义的价值目标,出于防止合同当事人因缔约时无法遇见、无法抗拒的情事,而获取不当利益或遭受意外损失等明显违反一般公正观念的情况发生,通过变更或解除合同稳定社会经济秩序。房产新政符合情事变更的构成要件,属于情事变更事由,当事人提出解除合同,法院应予以支持。另一种观点认为,房地产市场过热已有多年,无论政府、社会对该问题都十分关注,也出台了一系列调控政策,从较为温和的财政税收措施,到限贷、限购,最后到禁购,市场有一个逐渐适应和接受的过程,对房产新政的出台也有所预见,因而房产新政不属于情事变更,而属于履行不能。关于情势变更原则该如何适用的问题,最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中指出,人民法院应当依法把握情事变更原则的适用条件,严格审查当事人提出的无法预见的主张。由此可知,认定房产新政是否属于情事变更的关键是分析其不可预见性。笔者赞同第一种观点,认为房产新政具有三方面不可预见性,属于情事变更:(1)施行地区不可预见。根据《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,在房价、地价上涨势头过快、投机性购房活跃的地区,需要施行房产新政,但国务院对具体哪些城市和地区必须施行房产新政,未作明确要求。(2)施行时间不可预见。在已经施行房产新政的地区,政策的出台时间也有先后顺序,有的地区早在2010年就施行了房产新政,而有的地区到2011年底才出台新政。即便在同一个地区,相同政策在不同县市的施行时间也有所不同。(3)内容不可预见。各地政府结合本地区实际情况,对于房产新政有不同的理解和规定,这也是无法预见的。作为合同当事人,对于房产新政在本地区的施行会有一定的预估和猜想,但这种预估和猜想不能等同于房产新政具有可预见性。当事人在签订合同时无法准确预测合同履行时是否会受到房产新政的影响以及受影响的程度,具有不可预见性,房产新政应属于情事变更的事由。在合同签订后尚未履行前受到房产新政的影响,导致继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,房产新政成为法定解除事由,当事人有权解除合同。

  其次,解除权是一种形成权,按其性质来讲,不需要对方当事人同意,只需要解除权人单方的意思表示,就可以把合同解除。当合同因受房产新政影响而无法履行时,合同目的已不能实现,此时合同双方均享有解除权。换句话说,在房产新政影响下,合同目的已无法实现,即使违约方也享有解除权,可以提出解除合同。

  (二)房产新政影响下合同无法履行可归责于违约方

  违约责任又称为违反合同的民事责任,通常是指合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定所应承担的民事责任。《合同法》第107条将严格责任确定为违约责任的归责原则。据此,违约责任的构成要件只有一个即违约行为。比较一般违约行为与房产新政影响下的违约行为,有四点不同:(1)原因不同。一般违约行为纯粹因不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定造成违约的结果。房产新政影响下的违约行为则因国家调控政策和个人违约行为两个原因了共同作用致使合同无法履行;(2)结果不同。一般违约行为发生后不一定导致合同无法履行,当事人可以采取补救措施促成合同继续履行。而违约行为发生后因国家调控政策导致合同无法履行;(3)违约责任形式不同。根据《合同法》第107条规定,违约方应承担实际履行、赔偿损失、支付违约金等违约责任。而在房产新政影响下,合同已无法履行,守约方不能主张继续履行合同,只能要求违约方承担赔偿损失、支付违约金等责任;(4)责任大小不同。一般违约行为的违约方理应承担全部的违约责任,而房产新政影响下的违约后果不是违约行为单方面造成,应依照公平原则,酌情认定违约方的责任。房产新政影响下的违约行为具有一定特殊性,但合同无法履行仍可归责于违约方。其一,通常情况下,严格责任原则是违约责任的归责原则,违约行为发生在房产新政施行之前,房产新政不能成为免责事由,合同解除后,不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定一方仍应承担违约责任。其二,时间因素对房产新政影响下的房屋买卖合同至关重要,轻微违约行为也会造成合同错过最佳履行时间而无法最终履行。合同目的落空,违约方就应当承担违约责任,而不论其违约行为的严重程度。

(三)定金罚则的适用

  定金是合同当事人为了确保合同的履行,依据法律规定或者当事人双方的约定,由当事人一方在合同订立时,或者订立后、履行前,按合同标的额的一定比例,预先给付对方当事人的金钱或者其他代替物。根据《合同法》第115条之规定,如果不履行债务一方是支付方,则丧失返还定金的请求权,如果是收受方,则对方有双倍返还定金的请求权,此即为定金罚则。定金具有赔偿和惩罚双重性质,为保证合同按约履行,在违约导致合同目的不能实现时,一般应完全适用定金罚则。然而笔者认为,在当事人违约和房产新政双重因素影响时,并不完全符合定金罚则的适用条件。法律对此虽无明文规定,但由于民事活动本身十分复杂,法律不可能事无巨细地作出规定,在没有明确规定的情况下,可以适用公平原则。公平原则是适用法律和解释法律所应当遵循的原则,作为合同法的基本原则,它可以弥补合同法规定的不足。公平虽然是一个抽象的概念,但因为社会对公平仍有一个基本的价值评判标准,所以法院应当依据社会的一般公平正义理念进行司法活动。法院应综合考量客观环境、各方责任、实际损失、补救措施等多方面因素,审慎适用定金罚则。

  

时间:2013-5-13 19:34:18