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买方无购房资格 所给付定金能付追回

买方无购房资格 所给付定金能付追回

案情简介

原告石铨云诉称,2011年11月8日,原告与被告在中介方厦门鑫同厦房产代理有限公司的介绍下,双方订立《房产买卖协议》,约定原告购买被告位于厦门市同安区榕溪里3号之三的房产(厦地房证第00539494号)。协议签订后,原告即于12月8日与12月9日先后两次向被告共支付定金2万元整。12月10日原告到银行咨询办理购房贷款事宜,银行工作人员告知因政策限制暂时无法办理贷款,此时原告才得知原、被告所订立的《房产买卖协议》违反了国家和厦门市的限购政策。因此,原告多次找被告协商退回定金,被告拒不退还。诉请法院判令解除双方签订的《房产买卖协议》被告曲志坚返还原告石铨云定金2万元。
  被告曲志坚辩称,该“限购政策”不影响双方的合同效力的成立,根据中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》(下简称《合同法》之规定,该合同真实且有效。原告单方不履约的行为已构成违约。被告按照双方协议约定,向银行办理了提前还贷手续,将银行按揭余款一次性还清,并办理了解除抵押登记手续。而原告不但未按照协议约定足额交付定金,现又拒绝继续履约的行为已构成违约,并对被告造成了影响和损失,按照双方约定及《合同法》规定,定金应归被告所有
  第三人厦门鑫同厦房产代理有限公司未提出书面意见。
法院判决

本院认为,原告石铨云与被告曲志坚签订的《房产买卖协议》系双方当事人真实意思表示,应认定为合法有效。原告石铨云非本市户籍居民,未能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。在房屋限购政策发布之后,原告石铨云与被告曲志坚、第三人厦门鑫同厦房产代理有限公司签订了《房产买卖协议》,约定被告曲志坚将厦门市同安区榕溪里3号之三的房产出售转让给原告石铨云,同时约定原告石铨云向银行申请商业贷款250000元支付被告曲志坚购房款。原告石铨云、被告曲志坚、第三人厦门鑫同厦房产代理有限公司知道或者应当知道原告石铨云非本市户籍且无法提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明,依房屋限购政策应暂停发放购买住房贷款、暂停在本行政区域内向其售房,却仍然签订《房产买卖协议》进行房屋销售转让,三方均存在过错,导致三方签订的《房产买卖协议》合同目的不能实现。因此,原告石铨云请求解除双方之间签订的《房产买卖协议》,应予支持。关于原告石铨云请求被告曲志坚返还定金20000元的诉讼请求。如上所述,由于三方均存在过错,不存在合同的任一方根本违约的情形,故依法不应适用定金罚则和双方关于违约责任的约定。根据合同法规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告石铨云请求曲志坚返还购房定金20000元的诉讼请求,应予支持。
判决解析

首先,该房屋买卖协议有效。该协议不因违法限购政策而无效,这一点符合合同法关于“合同要违反法律或者行政法规的强制性规定和禁止性规定”才能无效的规定。

第二,该买卖协议应当依法解除。被解除的合同都应是有效合同,无效的合同不存在解除的问题。解除的理由是:“三方过错导致合同目的不能实现”而非“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。

第三,因三方有过错导致有效合同被解除以后不能适用定金法则和违约责任。《合同法》第九十七条规定了合同解除的效力:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因本案不能履行合同的原因是三方过错造成的,不存在一方根本违约,不能适用合同规定的违约责任条款;同样该合同的定金罚则也是规定一方违约的情况下才适用的,本案因不存在一方违约故不能适用定金罚则,只能依据合同解除的效力而恢复财产的原状,故应返还定金。

第四,买方因解除合同所遭受的损失,可以依据过错原则由买方和中介公司各承担三分之一的责任。

时间:2012-12-3 18:21:44