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由于限购导致房屋无法过户的责任分担由于限购导致房屋无法过户的责任分担问题问题

  

    在北京的二手房交易中,经常出现购房者在开发商交房后,房屋产权证书没有下来之前,就签订二手房买卖合同的情况,一般约定,买卖双方先签订二手房买卖合同,由买方支付一部分房款,待房屋产权证书下来办理完过户手续之后,再支付剩余尾款。由于北京实行了房屋限购,导致出项了已经签订房屋买卖合同,并且已经部分履行的,却因为买方不符合条件,无法完成房屋过户的状况。对于这种情况买卖双方如何承担责任,作简要分析:

一、限购令不能影响合同效力

    首先、限购令导致房屋过户无法完成属于合同履行不能,合同履行不能否认“合同的效力”,因为“合同的效力”与“合同的履行”是两个不同的概念。合同的效力主要审查合同标的是否合法、意思表示是否一致,是否损害国家、集体、第三人的利益,是否违反了法律、行政法规的强制性规定。至于是否能够履行不是衡量合同有效、无效的依据,所以,限购令并不涉及对合同效力的判定!

    其次、合同法实施以后,法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。也即,判定合同无效,必须依据法律或者行政法规的“强制性规定”,并且,是指效力性强制性规定。限购令根本没有达到判定合同效力的法律阶位,其实质是限制履行的强制性规定!所以不管是限购令之前还是限购令之后的房屋买卖均是有效的。

二、买卖双方的责任分担为题

    如前所述,限购令是限制合同履行的政策,那么,如果导致合同无法履行,该如何处理,买卖双方的责任如何承担呢?应区分以下两种情况:

    1、买卖双方签订《房地产买卖合同》之时是在限购令之前,当时对于限购令属于无法预见;在签订合同之后,又无法避免、无法克服。因此,因限购令导致无法完成过户交易,双方都不存在过错,且完全符合“不可抗力导致无法履约”的构成要件。

    根据法律规定,因不可抗力无法履行合同的,合同双方互不承担违约责任。因此,此项下,买卖任一方都可选择解除合同,并无须承担买卖合同所约定的违约责任;由此产生的损失,由买卖双方自行承担。

    2、在限购令之后双方签订房屋买卖合同,当事人“不能以不知道为由,主张免责”。因此,限购令一旦实施,法律拟定任一当事人对合同的后续履行、法律后果,都有一定预见。确因限购令自始无法完成交易,买方或卖方仍可“以无法实现合同目的”为由,选择解除合同;但具体责任分担要依具体情况而定:

    (1)如果买房伪造假的手续,表面上符合购房条件,双方签订合同,但在房屋过户中被发现,导致无法完成过户,应当由买方承担全部责任,如果中介公司介入造假,中介也要承担相应的责任,并且这种情况就要考虑合同的效力问题;

    (2)如果买方提供不出符合购房的证明,卖方知道买方不符合购房条件,双方仍签订购房合同,导致“无法完成过户导致”,双方应承担平等的责任。

 

时间:2012-12-3 17:21:02