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贷款抵押中的疑难法律问题---最高法的案例解读

贷款抵押中的疑难法律问题---最高法的案例解读

一、关于“借新还旧”中保证人的保证责任问题?

根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十九条的规定,主合同当事人双方协议以新贷还旧贷,除保证人知道或者应当知道的外,保证人不承担民事责任。这一条可以从以下角度解读:

    旧贷款中的保证人,在不知道情况下,合同双方又签订了“借新还旧”协议的,对新贷款协议不承担保证责任。在这里要强调是“知道”而非“同意”。

在最高法《中国信达资产管理公司西安办事处与陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库、陕西省粮油食品进出口公司借款担保合同纠纷案》中,保证人中转冷库称自己不知道借款合同是“借新还旧”,所以不应承担保证责任。最高法认为:根据2003328日,西安市国土资源和房屋管理局给中转冷库关于房地产抵押登记展期的批复证明,中转冷库持有粮油公司与陕西中行签订的2003年陕中营借字022借新还旧的借款合同,由此证明其知道本案借款系借新还旧,故中转冷库辩称其不知道本案借款系借新还旧与事实不符,其主张抵押担保无效,应免除其担保责任的理由不能成立。

二、划拨土地抵押是否要主管部门同意,未经同意抵押合同是否有效?

划拨土地抵押要经过主管部门同意,未经主管部门同意抵押合同无效,况且没有主管部门的批文无法办理抵押登记手续,即使是抵押登记的续展,依然要经过主管部门的批准。

三、担保合同无效,担保人应承担民事责任的份额?

    根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第七条,“主合同有效而担保合同无效,债权人无过错的,担保人与债务人对主合同债权人的经济损失,承担连带赔偿责任;债权人、担保人有过错的,担保人承担民事责任的部分,不应超过债务人不能清偿部分的二分之一”

在该案中,最高院认为:原审判决抵押合同部分抵押无效,债权人陕西中行和担保人中转冷库均有过错,中转冷库在债权人对有效抵押部分实现抵押权后,对债务人粮油公司仍不能清偿的部分需承担部分赔偿责任的认定正确,但其关于中转冷库就此承担三分之一赔偿责任的比例认定偏低。虽然陕西中行对造成上述国有土地使用权抵押无效的后果存在过错,但中转冷库的无权处分行为亦是导致抵押无效的主要原因,因此,本院将中转冷库上述赔偿责任比例调整为二分之一。

四、登报催收可以导致诉讼时效的中断

依据最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第十条,“原债权银行在全国或省级有影响的报纸上发布的债权转让公告或通知中有催收债务内容的,该公告或通知可以作为诉讼时效中断的证据”

最高院认为:信达西安办受让该债权后,分别于2004年 1110日、2006618日在《陕西日报》刊登催收公告,向粮油公司主张了权利,本案借款的诉讼时效因债权人信达西安办主张权利发生中断,故债务人粮油公司关于本案借款已过诉讼时效的抗辩理由不能成立。

五、登记的抵押期限届满后未办续展期,抵押无效的抗辩理由不能成立。

根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十二条第一项之规定:“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律约束力”。

最高院认为:西安市国土资源和房屋管理局给中转冷库抵押登记展期的批复中载明抵押期限自登记之日起12个月,期限届满后,中转冷库再未续登,但依据最高院的司法解释,中转冷库关于抵押期限届满后未办展期,抵押无效的抗辩理由亦不能成立。也就是说,抵押担保的主债权还未到期,抵押不会因为登记期限到期而自动解除。

六、土地使用权和地上建筑物分属不同所有人,土地使用权人只对土地使用权抵押是否有效?

    在我国,存在大量的土地使用权和地上建筑物分属不同所有人的情况,例如:某单位经过政府批准,从为单位建设而划拨的土地中拿出一小部分给单位职工集资建房,职工每户也持有政府颁发的房屋产权证书,这时,就会出现土地使用权是单位而地上建筑物属于职工个人的情况,这时,如果单位作为土地使用权人将该地抵押,并且做了抵押登记,那么,其中职工建房所占土地部分的抵押是否有效?

最高院认为:依据物权法等相关法律的规定,“地随房走,房随地走”的权利合一原则是我国房地产权属的一贯原则。房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务,受让人享有要求将所购房屋占用范围内土地使用权移转给自己的权利。在土地使用权变更登记完成之前,转让人为登记的名义权利人,但受让人为实质权利人,可以请求将土地使用权变更至自己名下。为此,在职工集资建房取得房屋证书的时候,依据上述原则,必然取得该地的土地使用权,因为国家将房屋确认给职工的同时,依法相应的土地使用权视为一并转让。在这种情况下,单位将土地使用权单独抵押是无效的。

从另一个角度讲,虽然单位抵押登记只针国有土地使用权,但应视为当事人约定土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押。(即使合同没有规定地上建筑物转让,只要转让土地使用权或者房屋所有权其中一个,即视为一同转让,带有捆绑性质)然而地上建筑物中职工住宅楼的所有权已经移转给购房职工所有,单位无权利抵押。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”,如果职工不予追认,抵押合同当然无效。

合法取得的土地上有他人建造非法建筑物,如果只对土地使用权单独抵押,该抵押是有效的。因为非法的建筑物不会使相应的土地使用权产生转移的效力,所以只会产生非法建筑物抵押的部分无效。

如果土地使用权在抵押的时候没有地上建筑物,是抵押以后建造的,那么,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。不管是合法还是非法建造,都不影响土地使用权抵押的效力,该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。

时间:2012-11-21 22:19:17