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惩罚性赔偿在商品房买卖中的适用条件

惩罚性赔偿在商品房买卖中的适用条件

 

《商品房司法解释》第8条、第9条规定了适用惩罚性赔偿需同时满足三个条件:

 1、双方已经订立商品房买卖合同;

2、必须已经导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除;

3、购房者无法取得房屋。

《商品房司法解释》规定了三类六种情形,买受人可以主张惩罚性赔偿,但是适用条件各有不同,我们详细说说:

    1、商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的。

房地产开发企业在开发经营过程中为取得下一步开发项目的资金,往往在买卖合同签订后,房屋所有权转移给买受人之前,将房屋抵押而或者贷款,在履行期到来之前再将该抵押撤销,这样并不影响买受人的合法权益。所以《商品房司法解释》规定,适用此条款必须达到“导致商品房买卖合同目的不能实现的”这一条件,包括无法实际交付或无法办理产权证书。

    2、一房两卖或者一房多卖,导致商品房买卖合同的目的不能实现。

对于不能实现买卖合同目的的当事人可以要求惩罚性赔偿。应当注意的是,一房两卖或者一房多卖情节严重的可能构成合同诈骗罪,在附带民事诉讼时,也应适用惩罚性赔偿的规定,否则就减轻了出卖人的责任。

    3、出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假的商品房预售许可证,导致买卖合同无效或者被撤销、被解除的。

如果出卖人在起诉前取得预售房许可资格的,可以认定预售合同有效,不能适用惩罚性的赔偿。

4、出卖人订立合同时,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,导致合同无效或者被撤销、解除合同的。

    从合同法上看,当事人在订立合同时已经将房屋抵押出去,并不必然导致出卖人无法履行买卖合同的义务,这一点在合同法52、54、94条已经体现,所以只有抵押行为导致合同无效才可以适用惩罚性赔偿。

5、故意隐瞒所售房屋是拆迁补偿安置房屋的事实,导致合同无效或者被撤销、解除的。

6、房屋面积的误差比超过3%会导致惩罚性赔偿。

    如果双方在合同中就房屋面积误差所承担责任有明确约定的,按照约定处理,没有约定或者约定不明确的,则按照误差3%为界,分别处理:一、误差在3%以内,购房者提出解除合同的要求,法院不予支持;超过3%,法院予以支持;二、如果超过3%,购房者愿意购买,房屋实际面积大于约定面积的,误差在3%(含3%)以内的,购房者按照购房时约定价格补足,超过3%的部分,开发商自行承担;房屋实际面积小于约定面积的,误差在3%(含3%)以内的,由开发商返还该面积的购房款及利息,超过3%的部分,双倍返还。

    

时间:2012-8-8 21:37:05