死刑复核 物权争议 抵押但保
交通事故 大案解析 普法视频
首页抵押担保
 
抵押权的善意取得

抵押权的善意取得

 

 《物权法》第106条第1款规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”第2款规定:“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”第3款规定:“当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”结合前述法律规定、善意取得的一般理论和司法实践分析,房屋抵押权善意取得的适用,应当建立在以下房屋抵押权善意取得事实构成要素完备的基础上:

1.处分人无权处分房屋。无权处分是一般善意取得构成的基本前提,也是房屋抵押权善意取得构成的基本前提。在司法实践中,处分人不享有房屋处分权的情形有很多种。较为常见的如,登记在个人名下、实为共有的房屋,未经其他共有人同意进行处分;再如,房屋登记机关未尽审慎合理审查职责或者由于申请人提交虚假材料,致名义登记人和实际权利人不符,等等。

  2.处分人是房屋登记簿上记载的权利人。房屋登记后,受让人在交易时只有通过登记簿才能获得真正的所有权信息,在公示公信原则之下,爱让人在交易时只能信赖登记簿记载正确,即由房屋登记簿形成的权利外观,使第三人误信无处分权人享有房屋的处分权,这也是房屋抵押权善意取得的必备要素。

  3.第三人属于善意、有偿取得抵押权。这是第三人得以善意取得抵押权的核心要件。所谓善意,应指第三人在抵押权设立之时不知处分人无处分权,并且对不知不存在重大过失。本案中,银行在抵押权设立时误信徐云为处分权人,且银行的这种误信是由于登记簿的记载导致,故其并不存在重大过失。值得讨论的是,在房屋所有权善意取得的构成要素中,根据《物权法》的规定应当包括“以合理的价格进行转让”,但在房屋抵押权善意取得中,基于抵押权作为担保物权的特殊性质,是否仍然需要具备这一要素?我们认为仅需“有偿”取得抵押权即可,而不存在“合理的价格”之说。因为抵押权本身是因被担保债权的成立而成立,而在债权的成立上,不存在“合理的价格”,只存在合意的价格。

  4.房屋抵押已经登记。第三人的善意取得,还应以获得房屋抵押登记为标志。惟其如此才能认定,第三人的房屋抵押权系基于法律行为取得,且该法律行为除名义登记人实际无处分权之外,在其他方面均具备法律规定的有效要件。否则,真正的权利人仍能追及物之所在,否定抵押权设立的效力,而不能适用善意取得制度。

  抵押权的善意取得以善意第三人为保护目的,建立在房屋登记公示公信的基础上。那么,在对房屋抵押行为的行政诉讼审查中,是否可以直接认定“房屋权利已为他人善意取得”?这是一个极易引起争议的问题。

  我们认为,《房屋登记办法》第81条对房屋登记的撤销明确规定了阻却事由:“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,房屋登记机构可以撤销原房屋登记,收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废,但房屋权利为他人善意取得的除外。”根据该条规定,登记机构在发现当事人以非法手段获取房屋抵押登记的情况下,并不必然发生撤销原房屋抵押登记的结果,而应审查是否存在房屋抵押权“为他人善意取得”的情形,在此基础上再决定是否予以撤销。相应地,由于在行政行为的审查中,法院须审查房屋登记机关是否履行了法定职责、是否有相应的事实和法律依据,所以在法院审查行政行为的司法过程中,也可直接对抵押权善意取得问题进行审查和判断。

时间:2012-6-7 8:00:13