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如何理解“乡(镇)、村企业的集体土地使用权不得单独抵押”规定及合同效力

如何理解“乡(镇)、村企业的集体土地使用权不得单独抵押”规定及合同效力

 

    对于“单独抵押”的理解,首先,从法条表述看,不得单独抵押,既包括土地和建筑物并存状态下土地使用权不得抵押的情形,也包括仅有土地的状态下不得抵押的情形。其次,我国《担保法》、《物权法》均有涉及乡(镇)、村企业土地使用权抵押的相关规定,如1995年10月1日起施行《担保法》第36条规定:“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。”而2007年10月1日起施行的《物权法》第183条规定:“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”两部法律的规定均体现了我国对乡镇、村企业等集体建设用地使用权抵押问题采取严格限制态度的立法政策,主要是考虑到我国乡镇、村的土地属于集体所有,是用于发展农村经济、增加农民收入和提高农民生活水平的必需的生产资料,若任意抵押,则农民可能失去土地使用权,不利于农村经济的发展。再次,为了方便乡镇、村企业以厂房等建筑物抵押以融通资金、担保债务,根据“房随地走、地随房走”的双向一体原则,法律又规定以建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

  我国《合同法》第52条对合同无效的情形作了列举式规定,其中第(五)项为“违反法律、行政法规的强制性规定”。所谓强制性规定,是指这些规定必须由当事人遵守,不得通过其协议加以改变。一般来说,在法律条文中,强行性规定通常以“必须”、“不得”等词语表示。《担保法》、《物权法》涉及“乡(镇)、村企业的集体土地使用权不得单独抵押”的规定即属于强制性规定,违反了上述法律规定,即使进行了抵押登记,及办理了土地他项权利证明,也是无效合同。

时间:2012-6-6 20:42:14