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建筑物共有部分和专有部分划分界限和权利范围

 建筑物共有部分和专有部分划分界限和权利范围

 

所谓业主的建筑物区分所有权,是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

按照此概念的内涵,业主对建筑物内自己的住宅或经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物区分所有权享有的权利为两个部分:一是住宅或经营性用房的专有部分;二是该专有部分以外的共有部分。建筑物的专有部分是区分所有建筑成立的基础,具有排他性,且可独立使用,其范围除了“住宅和营利性用房”之外,还有其他部分可以成为专有。从专有部分的法律性质方面考察,业主对建筑物专有部分所有权的权利范围是有限的,原则上以由四周的墙壁、地板以及天花板所组成的空间为限。而这里的“空间为限”,不及于作为整栋建筑物主体结构的柱、梁、墙,以及两个或多个相邻的建筑物区分所有权共用的墙壁。这就是说,作为整栋建筑物主体结构的墙等部分不属于专有部分的范围,而是专有部分以外的共有部分。对此建设部1992年颁布的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第4条明确规定,房屋的承重结构部分、外墙等属于住宅的共用部位,并属于住宅的自用部分。依据物权法理论和审判实践经验,业主对其建筑物专有部分享有占有使用、收益和处分的权利;对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务。业主对共有部分行使使用权,原则上应当准许,但业主对建筑物的区分所有权共有部分的使用权,不能对侵害其他共有人的权益,否则,将被责令拆除

时间:2012-6-6 20:14:50