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违法住宅装修应承担何种责任

  违法住宅装修应承担何种责任

 

    一、对住宅的装修活动受行政管理法规规范,物业公司发停工通知书责令原告停工系行政管理行为因住宅的装修活动可能产生噪音、污染等影响,甚至对建筑物造成危险或损害,故其范围、程序等均受行政管理法规的规范。

    2002年5月1日起施行的建设部《住宅室内装饰装修管理办法》(以下简称该《办法》)即系针对住宅室内装饰装修活动的管理规范。该《办法》第5条规定, 住宅室内装饰装修活动,禁止在未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案之情况下,变动建筑主体和承重结构:第13条规定,装修人在住宅室内装饰装修工程开工前,应当向物业管理企业或者房屋管理机构申报登记。第14条规定,申报登记应当提交房屋所有权证、申请人身份证件、装饰装修方案等材料,变动建筑主体或者承重结构的,还需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。《宁波市城市房屋使用安全管理条例》作为地方性法规对此亦有大致相同的规定。对住宅的装修活动,应符合上述行政管理法规的规定。

  那么,物业管理公司向装修人发停工通知书制止原告装修的行为究竟是何性质呢?一种意见认为,基于该《办法》第16条规定,装修人或者装修人和装饰装修企业,应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。第17条规定,物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理。故物业管理公司的管理之权来源于物业管理公司与装修人签订的管理服务协议。物业管理公司与装修人签订协议这一行为本身即表明双方是一种平等民事主体之间的民事法律关系,双方的行为都受到协议的限制;物业管理公司发停工通知书制止原告装修,系根据协议对装修人实施监督管理,阻止装修人的违约行为,而非行政管理行为。笔者认为,物业管理公司向原告发停工通知书制止原告装修的行为系行政行为。该《办法》第13条将物业管理企业与房屋管理机构一起界定为“物业管理单位”;第17条规定,物业管理单位发现装修人有违法装修行为的,应当立即制止;已造成事实后果或者拒不改正的,应当及时报告有关部门依法处理。根据该《办法》,物业管理企业虽然没有进行处罚等行政职权,但其对具有违法装修行为临时制止之权则相当明确。在此,受委托的物业管理企业即成为受行政机关委托的组织,其虽然没有行政主体的地位,但基于行政机关的委托具有对房屋装修行为进行日常管理的行政职权。如果认为物业管理公司的制止违法装修的权利系来自其与装修人的管理服务协议,那么,对装修人未签订管理服务协议时进行的违法装修,物业管理公司是否还有制止之权呢,其制止的权力又源于何处呢?

  二、对住宅的装修活动同时受民事法律规范,对于请求物权保护的民事诉讼,应以民事法律关系作为认定民事责任的基础

  以上已述,对住宅的装修活动,应符合相关行政管理法规的规定。但是装修活动即使符合了行政管理法规的规定,如其过程和结果造成相邻不动产的实际侵害或潜在危险,则仍受民事法律关于相邻不动产利用制度的限制。《物权法》第91条规定:不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全。第35条规定:妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。装修人的装修活动如果造成了其他人房屋建筑结构的实际妨害,则被侵害人有权请求排除妨害;如果造成了被侵害人房屋使用安全的潜在危险,则被侵害人有权请求消除危险;上述排除妨害或者消除危险的请求权均可成为阻却装修人装修行为的事由。

时间:2012-6-6 19:51:12