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怎样通过诉讼解决房屋权属登记错误

怎样通过诉讼解决,房屋权属登记错误

 

    房屋权属登记行政行为与民事行为交叉状态下诉讼路径之选择随着市场经济的深入发展,房屋权属登记行政行为与民事行为交叉诉讼案件日益增多。当事人在遇到此类纠纷时,是先进行民事诉讼,还是先进行行政诉讼?业内人士持有不同的看法。实践中,对这种交叉状态的处理主要存在以下二种意见:

一种意见认为应当先进行行政诉讼、后进行民事诉讼。其理论依据在于民事诉讼无权审查行政行为的合法性,既然已经存在有权机文的登记权利证书,就可以认定存在争议的民事权利已被生效的行政行为所确认,只有通过行政诉讼对行政登记的合法性作出判断后,才能解决民事争议;

一种意见认为应当先进行民事诉讼,并以民事争议的处理结果来确定权利归属。其理由在于这类纠纷大多是以民事法律关系作为行政行为的基础,在民事争议没有确定解决的情况下,行政诉讼不能确定行政行为的合法性,故应当以民事争议的处理结果来确定权利归属。

笔者认为,物权的公示,是指物权在设立和变动时,必须将物权设立和变动的事实通过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权的情况,以避免第二人遭受损害并保护交易安全。公示制度的内容包括物权的公示方法和公示效力。不动产登记是不动产物权的公示方法,且不动产物权只有经过登记才能发生法律效力。不动产登记产生的公示公信效力,是对社会公众产生的外部效力,即善意第三人有理由相信该登记而与登记的权利人进行交易,法律对善意第三人取得的权利亦予以保护,即善意取得制度。但是对于内部来说,登记机关的职能只局限在“登记”是-种公示行为,而非赋权行为,因为房屋权属登记作为一种依申请的行政行为,登记机关只能根据当事人提交的书面材料是否符合规定进行审查,无法对背后存在的民事争议进行实质审查。不动产物权登记的效力,仅是一种推定效力,即推定登记的物权人为该不动产的权利人,在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下,当事人有相反证据证明其为真正的权利人时,可以推翻这种推定,从而维护事实上的权利人。梁慧星教授认为,“登记机关的证据在法庭上的证明效力不是绝对的,法律上推定登记机关证据与公证机关证据的证明力,法律术语是推定的证明力。对这类证据,法院首先承认它,然后允许当事人以反证加以推翻。当事人不能以反证加以推翻时,就采纳它,根据它来确定事实。”由于在这类案件中,真正产生争议的原因在于当事人之间的民事纠纷。在民事争议没有确定解决的情况下,行政诉讼不能确定行政行为的合法性,根据《物权法》第33条规定,“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。”因此,应当先进行民事诉讼,以民事争议的处理结果来确定权利归属,且民事审判不必拘泥于既有登记的限制,而应当通过审查基础民事法律关系的效力而确定权利归属或事实状态。而根据《物权法》第28条规定,“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”当民事确权的裁判文书一经作出,合法的权利人自然可以根据其内容直接申请登记机关变更登记,而没有必要另外提起行政诉讼。

时间:2012-6-6 17:58:12