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开发商“到期不签约就没收定金”的规定属于格式条款

开发商“到期不签约就没收定金”的规定属于格式条款

应作不利解释

 

  购房者对开发商的样板房表示满意,与开发商签订订购协议并向其交付了定金,约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款,购房者对该格式条款提出异议要求删除,开发商不能立即给予答复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的,属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”,开发商应当将收取的定金返还给购房者。

基本案情

  原告戴某诉称:2004年4月18日,原告与被告某公司签订一份协议,约定由原告支付定金5万元,订购被告开发的房屋一套;如果原告在被告通知的时间不与被告签订正式的商品房预售合同,5万元定金不返还;如果被告在此之前卖出房屋,应当双倍返还定金。收到被告的签订合同通知后,原告于4月25日至被告处,与被告商定,待原告的丈夫5月7日从香港回来后再签合同。5月7日原告至被告处签合同时,由于被告出具的格式合同中有样板房仅供参考的条款,原告对此持有异议,与被告协商未果,特以书面表达了由于被告“不能给予明确答复,需要另择日签约”的意见,希望与被告继续协商,被告的工作人员表示同意。不料被告竟于5月9日通知原告,要没收原告的定金,并要将房屋售与他人。请求判令被告双倍返还定金,并负担本案诉讼费。

  被告某公司辩称:4月18日签订的协议,是双方当事人的真实意思表示。签订该协议的目的,是要约束双方当事人签订正式商品房预售合同的行为。双方当事人应当在4月25日签订正式商品房预售合同。但到了该日,原告戴某并未就签约事宜与被告进行磋商。由于原告违约在先,被告已决定拒绝与其签约,故对原告5月7日所写的“客户意见”,被告工作人员仅作“已收到”处理。原告所称5月7日双方就合同上的样板房装修条款未能达成一致意见,不是签约不成的理由,其诉讼请求应当驳回。

法院认定

  本案争议焦点是:4月25日双方当事人洽谈后未能签订《商品房预售合同》的原因何在?双方当事人是否存在违反订购协议约定的行为?

  法院认为:

  某公司没收定金的理由,是认为戴某没有在4月25日与某公司签订商品房预售合同,违反了订购协议的约定。订购协议此条约定的全文是:“乙方(戴某)若在甲方 (某公司)通知的签约日前选择放弃已取得的物业购买权,或者到期不签约,5万元定金不退还。”从此可以看出,某公司不退还定金的情形有两种,第一种即是戴某在签约日前放弃房屋购买权。戴某到期不签订商品房预售合同是某公司可以不退还定金的第二种情形。4月25日是商品房预售合同的签订到期日。此日戴某曾到达某公司处,双方进行过洽谈,对这些事实双方当事人认识一致。戴某说,由于其要待丈夫回来后再签订合同,故请求延期签约,某公司亦表示同意,未向其出示商品房预售合同文本,当日的签约活动被取消,因此不存在违约。某公司主张,戴某此日前来是要求降低房价,因遭到拒绝故未订约,进而认为订购协议约定的内容是“乙方到期不签约,5万元定金不退还”,此日戴某前来无论是谈价格还是要求延期,都是对订购协议约定内容进行变更,均属于到期不签约,显然违反订购协议的约定。能否将订购协议中“到期不签约”一语理解为无论存在何种理由,只要不签约就是违约,双方当事人显然有不同解释。

  合同法第四十一条规定:“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。”第一百二十五条第一款规定:“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。”无论是订购协议还是双方当事人拟订立的商品房预售合同,都是被上诉人某公司提供的格式合同。当对格式条款有两种以上解释时,应当作出不利于某公司的解释。预约合同的作用,只是为在公平、诚信原则下订立本约创造条件。从这一认识出发来理解订购协议中的“到期不签约”一语,显然不包括由于不可归责于双方的原因而到期不签约的情形。在买受方只见过出售方提供的样板房,尚未见过商品房预售合同文本的情形下,若将此语理解为无论出于何种原因,只要买受方到期不签本约均是违约,势必将买受方置于要么损失定金,要么被迫无条件全部接受出售方提供的商品房预售格式合同的不利境地,出售方则可以籍此获利。双方在订立本约时的地位极不平等,显然违背公平、诚信原则。

  综上,由于磋商未成是导致双方当事人未能在4月25日订立商品房预售合同的真正原因,上诉人戴某按订购协议交付给被上诉人某公司的5万元定金,依法应当由某公司返还,故戴某关于某公司返还5万元定金的上诉请求予以支持,但对某公司恶意违约应当双倍返还定金的上诉请求不予支持。

时间:2012-5-18 11:34:13