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离婚房产的分割问题

离婚房产的分割问题

各位观众,大家好,欢迎收看郭旭说法,本期节目我们说说离婚时,房产应归哪一方所有的问题。

离婚房产归哪一方所有是许多人关心的问题,离婚房产的所有权和房产的购置款的来源、购置时间、登记在谁的名下关系紧密,情况不同,房屋的所有权也不同,下面我们详细的说说。

先说第一种情况:婚前一方支付首付款购买的按揭房屋,婚后夫妻双方共同还贷,离婚时应当如何处理?

根据婚姻法解释三规定:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时按照夫妻共同财产的分割原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

之所以这样规定是因为,对于一方婚前签订买卖合同支付首付款并在银行贷款、婚后夫妻共同还贷这类房产,完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公平,该房产实际是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体,离婚时处理的主导原则应当是既要保护个人婚前财产的权益,也要公平分割婚后共同共有部分的财产权益,同时还不能损害债权人银行的利益。所以婚姻法解释三首先规定:这种情况,在离婚时由双方协商处理,不能协商处理的由法院判决。

在双方不能达成协议时,分割按揭房屋时要注意以下问题:

一、不应以房屋产权证取得的时间,作为划分婚前财产与婚后财产的标准。

在现实生活中,房屋产权证书的取得与房屋实际交付的时间往往不同步,许多购房人由于其自身以外的原因,房屋已经入住了很长时间了,迟迟不能取得房屋产权证书。这种情况很普遍,如果机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准,则可能出现对按揭购房一方当事人显失公平的情况。

    二、一方婚前购买的按揭房屋,婚后共同还贷,应认定为婚前个人财产。

购房者通过将房屋抵押给银行来获得贷款的方式,已经房地产公司支付了全部购房款,买卖房屋的合同义务已经履行完毕,即在婚前就取得了购房合同中购房者一方的全部债权,婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化,故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。

三、对婚姻存续期间,房屋的增值部分要考虑配偶的贡献,作出公平合理的补偿。

    对于婚后参与还贷的一方来说,如果双方结婚时间较长,还贷的数额较大,离婚时获得的补偿数额也相应增大。我国实行的是法定夫妻共同财产制,除了双方约定实行分别财产制外,婚后即便支付首付款的一方用自己的工资收入支付房贷,也属于夫妻双方共同还贷。婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时根据婚姻法第三十九条第一款规定的照顾子女和女方权益的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。补偿的多少要看配偶一方对家庭所作的贡献和还款数量的多少,补偿的基数应该是共同还款的部分加上房屋在婚姻存续期间的增值部分,并且要照顾女方和子女的权益。因此,离婚时按照该条规定处理一方婚前贷款所购房屋,并不会损害广大妇女的合法权益。

    四、尚未归还的贷款,应为按揭购房人一方的个人债务。

在将按揭房屋认定为一方所有的基础上,未还债务也应由其继续承担,这样处理不仅易于操作,也符合法律规定的合同相对性原理。婚前一方与银行签订抵押贷款合同,银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的,其属于法律意义上的合同相对人,故离婚后应由其继续承担还款义务。

    如果婚前支付首付款的一方,在婚后,又将另一方的名字添加在了房产证共有人一栏上,则该房屋由其单独所有变成了夫妻共有财产,因为依据赠与合同,在房产证上添加所有人的行为应视为赠与,并且视为已完成赠与财产的权利转移。

第二种情况,由双方父母购买的房屋,离婚时应如何分割。

依据婚姻法解释三的规定:由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

这个条文没有规定出资的时间是在婚前还是婚后,也就是说不论婚前还是婚后,只要双方父母共同出资购买的房屋,尽管登记在一人名下,应属按份共有,即使是婚后也不属于夫妻共同共有。

如果由双方父母购买的房屋登记在2人名下呢?这种情况就要看婚前、婚后了。婚前,因双方还没有建立夫妻关系,不可能对房产形成夫妻共有,只能按照出资额形成按份共有。婚后,双方已经建立夫妻关系,这个时候双方父母出资购买房屋,如果登记在2人名下,应属于夫妻关系存续期间接受的赠与,房屋为夫妻共有财产。

从以上我们可以看出,双方父母出资购买的房屋无论登记在一人名下或者两人名下,都不是一方财产,区别只是按份共有和夫妻共同共有。

需要注意的一点是,这里双方父母出资购置的房屋应当是双方父母付全款或者付大部分款购置,如果双方父母仅少部分出资,大部分购房款是由夫妻双方出资或者借款,则该房屋不宜认定为按着双方父母的出资额按份共有,应该属于夫妻共有财产。现实中会出现夫妻双方离婚时,出资一方的子女为了能多分钱,往往表示购房款属于父母的借款,不是赠与。实际生活中,父母把钱给子女一般都不会有手续,很难从书面的角度来证实是借款还是赠与,究竟是借款还是赠与,应当按着父母给钱的当时意思表示来推定,如果父母出资购房款时没有明确约定是借款,均应按照赠与来认定,这是基于父母与子女间的亲情产生的社会常理。

第三种情况是,婚后一方父母购买的房屋,离婚时应如何处理?

依据婚姻法解释三,如果婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。在这里也要注意,一方父母的出资应当是全额出资购买房屋。不能是部分出资,因为如果父母一方只是部分出资,那么对该房屋就没有完整的所有权,也没有权利对房屋进行包括赠与在内的处分。

如果登记在双方的名下,应当视为对夫妻双方的赠与,属于夫妻共同财产。

如果婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在没有出资一方的名下,应当视为对夫妻双方的赠与,也不应当视为对一方的赠与。

另外,在补充一点,夫妻间房产赠与只有赠与协议还不行,依据合同法第第186条的规定:赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。如果只有赠与合同赠与方可以随时撤销,但合同法又规定:具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定。如也就是说经过公证的赠与合同赠与人就不能再撤销赠与了,或者变更房产所有人以后,权利转移已经完成,赠与人也不能撤销赠与了,所以,夫妻之间要落实赠与需要变更房产证所有人,或者对赠与协议进行公正。

好本期节目就到这,谢谢收看,再见!

时间:2012-5-11 10:19:13