死刑复核 物权争议 抵押但保
交通事故 大案解析 普法视频
首页房产答疑
 
开发商违反商品房的认购、订购、预订等协议怎么办

开发商违反商品房的认购、订购、预订等协议怎么办

商品房的认购、订购、预订等协议被认定为买卖合同,应具备两个条件:一是具备买卖合同的主要内容,买卖合同的主要内容以《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容为准,二是出卖人收取了购房款,一般认为,交付的定金不认为是购房款。如果商品房的认购、订购、预订等协议符合上述两个条件,产生商品发买卖合同的效力,任何一方违反商品房的认购、订购、预订等协议承担商品房买卖违约责任,如果不具备两个条件的内容,不产生买卖合同的效力,任何一方违反商品房的认购、订购、预订等协议承担商品房买卖缔约过错责任。

案情简介

华亿公司系依法登记设立的从事房地产开发经营的企业。2006年10月,甲方华亿公司与乙方捷龙公司签订《君临世纪2#、4#楼商场认购协议书》及《君临世纪2#、4#楼商场认购协议书补充协议》(以下简称认购协议书及其补充协议)。签订的认购协议书及其补充协议对所出售商品房的坐落、面积、各楼层单价、总价款等商品房买卖核心条款作出约定,2006年10月14日,捷龙公司向华亿公司支付定金100万元。

2007年6月28日,华亿公司因未取得房屋预售许可证,向捷龙公司提出废止认购协议书,并返回100万的定金。2007年8月23日,华亿公司取得商品房的商品房预售许可证,捷龙公司不同意废止认购协议,并提起诉讼,请求法院认定认购协议具备买卖合同的效力,华亿公司双倍返还定金,并赔偿商品房差价损失1000万元。

法院认定

    根据《商品房销售管理办法》第十六条规定:“商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。”本案中,双方当事人签订的认购协议书及其补充协议对所出售商品房的坐落、面积、各楼层单价、总价款等商品房买卖核心条款作出约定,符合商品房买卖合同的基本特征。但认购协议书约定内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定相比有不少欠缺,故应当认定认购协议书及其补充协议系双方当事人为将来签订商场买卖合同而事先达成的合意,应为商品房买卖预约合同即商品房买卖认购协议。认定认购协议成为商品房买卖合同应当同时符合两个条件:一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容;二是出卖人依约收受了购房款。本案中,华亿公司只依约收取认购定金,并未收取购房款,故认购协议书及其补充协议不具备认定为商品房买卖合同的条件。因此本案双方当事人未订立商品房买卖合同。

  认购协议书及其补充协议系双方当事人真实意思表示,没有违反法律、行政法规禁止性规定,应认定有效。华亿公司单方不履行认购协议书及其补充协议,构成违约,应依约向捷龙公司双倍返还定金,并应依法承担赔偿损失责任。鉴于本案认购协议书及其补充协议系商品房买卖预约合同,该预约合同的目的是签订商品房买卖本约合同并非商品房买卖合同可得利益,故捷龙公司请求华亿公司承担的违约赔偿责任应属缔约过失责任。讼争房屋的差价,属违反商品房买卖本约合同约定应承担的赔偿责任范畴。捷龙公司请求华亿公司承担缔约过失的事项,可另行处理。

时间:2011-8-19 7:45:30